孫先生(化名)在廣州本土的房地產(chǎn)投資圈中大名鼎鼎，就是因為近幾年他一躍成為香港商業(yè)地產(chǎn)的投資“大戶”，既會花幾百萬港元買小“鋪仔”，也會豪擲10億港元購買商場后拆分散賣。他投資的靈活性強，精準度高，出手快準狠，因此成為香港新一代的商鋪炒家。

　　目前活躍在香港商業(yè)地產(chǎn)市場上的內(nèi)地買家數(shù)量并不少，據(jù)中原地產(chǎn)香港方面數(shù)據(jù)，內(nèi)地買家在香港商業(yè)地產(chǎn)投資者中的比例從以往的10%漲至目前的30%左右。

　　如何投資香港商業(yè)地產(chǎn)？業(yè)內(nèi)資深人士建議，一般來說，投資寫字樓比商鋪更加穩(wěn)當，不過商鋪的升值機會往往高于寫字樓。同時，投資者一定要到現(xiàn)場考察實際情況。

　　調(diào)查

　　投資者：40億港元可買的寫字樓從中環(huán)變成九龍灣

　　“商業(yè)地產(chǎn)的投資資金門檻更高，專業(yè)程度也更強。不少廣州的投資者在圈內(nèi)甚至比‘土產(chǎn)’的香港投資者還出名。”中原地產(chǎn)工商鋪及投資部總監(jiān)張焯賢此前一直在中原香港公司任職。據(jù)了解，香港自從前幾年開始調(diào)整住宅買賣稅費后，工商鋪的炒賣投資氣氛日益加重。

　　“以前商業(yè)物業(yè)交易的印花稅是怎么收的？就是假如我今天買了商業(yè)物業(yè)，但是半年后才交易完成及收樓，那就到半年后才需要繳納一次印花稅。而現(xiàn)在一旦簽約就要即時繳納印花稅，無論半年內(nèi)轉(zhuǎn)售多少次，每次都需繳納。而且，印花稅最高由4.25%增至8.5%，炒賣成本大增”。

　　然而，今年4月最后一個禮拜開始，香港的寫字樓成交量又開始回增。

　　據(jù)了解，在香港的“買鋪潮”沒興起前，到香港購買商鋪、寫字樓的多為大型企業(yè)，尤其是內(nèi)地的銀行在香港購買寫字樓作為集團總部。例如一年多前，農(nóng)業(yè)銀行在香港中環(huán)的黃金CBD地段以47億港元買下一棟寫字樓。

　　近幾個月，海外某機構也花了40多億港元在九龍灣一個未開發(fā)完成的新CBD區(qū)成交一棟寫字樓。這兩個成交案例令市場人士感嘆：“兩年前能在中環(huán)最核心地區(qū)買到一棟寫字樓的價格，如今只能買到新開發(fā)領域的寫字樓，可見香港的商業(yè)地產(chǎn)升值有多高。”另外，也有到香港上市的內(nèi)地企業(yè)考慮在香港購置寫字樓物業(yè)，目標多為黃金地段。

　　如今，這種投資商業(yè)地產(chǎn)的風氣由集團、機構轉(zhuǎn)到個人投資者中。據(jù)張焯賢提供的數(shù)據(jù)：“住宅印花稅實施后，投資香港住宅的內(nèi)地投資者減少70%左右，其中部分轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，令商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)地投資者比例從15%~18%漲至30%。”

　　租金回報率：低于廣州市場依然吸引投資者

　　對比商鋪的租金回報率，香港的甲級街道的街鋪回報率為1%~1.5%，普通民生區(qū)的商鋪租金回報率為3%~4%，普遍低于廣州。盡管如此，廣州投資者卻還愿意投入到香港商業(yè)地產(chǎn)中。

　　張焯賢認為，原因一是香港貴為“購物天堂”，商業(yè)興旺，目前連民生區(qū)的商業(yè)也開始被自由行所帶動，而內(nèi)地的自由行還未完全放開，投資者對商業(yè)的發(fā)展前景還有很大的期望。

　　另外，投資者也有“不熟才買”的心態(tài)。“廣州投資者對廣州市場太熟悉，對市場越熟越難下手。到了香港，因為預期價格很高，反倒能下手了。”張焯賢說，反倒是部分香港買家對目前的高價望而生畏，不敢輕易下手，“但是市場還是繼續(xù)保持活躍，從而可知投資者來自香港之外”。

　　商鋪租金：黃金地段一季度漲1%

　　根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的香港零售業(yè)市場報告分析稱，預期2013年香港商鋪租金整體漲幅將放緩至5%左右。實際上，香港2012年零售業(yè)增長顯著放緩，由2011年創(chuàng)紀錄的24.9%按年增幅下跌至2012年的9.8%，隨后于2013年初有所回升。

　　2013年1月~2月整體較去年同期增長了15.8%，強勁表現(xiàn)主要因市場受惠于本地旺盛的消費力及農(nóng)歷年長假。盡管新興購物區(qū)備受關注，傳統(tǒng)黃金地段的零售商鋪由于人流始終較高，國際品牌對其需求仍然旺盛。因此，這些購物地段的商鋪租金升勢持續(xù)——2013年第一季度街鋪以及高級優(yōu)質(zhì)購物中心商鋪的租金分別上漲1%及1.2%。

　　然而，由于黃金購物地段的零售商鋪供應有限，導致租金要價過高，給要縮減成本的零售商帶來沉重壓力。許多零售商已經(jīng)無法或不愿再負擔持續(xù)上漲的租金，以致2013年第一季度的租金漲幅放緩，越來越多的零售商選擇租金較低的周邊街道。

　　香港商鋪、寫字樓市場價格屢創(chuàng)新高，市場人士都認同是資金貶值引起的。“無論是黃金還是房地產(chǎn)價格不斷創(chuàng)新高，只是房地產(chǎn)市場的反應滯后于黃金”。

　　香港商鋪價格不斷攀升，與廣州的價格差距拉大，目前平均差距達到3倍以上。

　　廣州最旺步行街的臨街商鋪售價最高成交達300萬元/平方米；而香港甲級步行街，以銅鑼灣為例，價格約高于前者8~10倍——全香港街鋪最貴的九龍廣東道、銅鑼灣的羅素街，臨街商鋪最高成交價約為860萬港元/平方米以上。寫字樓方面差距可能達到8~10倍。廣州珠江新城寫字樓租金為200多元/平方米/月；香港以中環(huán)國際金融中心為例，價格為2500多港元/平方米/月。

　　投資策略分析

　　鐵路周邊鋪有機會

　　研究香港市場多年的趙先生笑稱，想上市的大型集團可以在香港購買更高級更貴的一整棟商業(yè)地產(chǎn)，“有的商場小鋪價格不過200萬~300萬港元，也有非一線路段的臨街鋪價格僅為500萬港元左右。如果只有1000萬元港幣以下，投資者完全可以到民生區(qū)大型的住宅小區(qū)尋找社區(qū)商鋪”。

　　一般來說，投資寫字樓比商鋪更穩(wěn)當，不過商鋪的升值機會往往高于寫字樓。張焯賢建議，投資者如果對商鋪有興趣，不妨避開傳統(tǒng)零售區(qū)如尖沙咀、銅鑼灣等旺區(qū)，選擇未來規(guī)劃前景好的區(qū)域，譬如香港2015~2016年即將開通的地鐵沿線，中環(huán)到西環(huán)一段、香港南區(qū)黃竹坑、新界沙田區(qū)至未來郵輪碼頭等，鐵路周圍的商鋪未來一定有升值潛力。

　　不過，他提醒，投資商鋪一定要親力親為，到現(xiàn)場看人流量和實際情況。“比如想投資某間賣奢侈品的店，可周邊的人群平均收入才一個月幾千港元，那么不可能成事”。

　　投資提醒

　　●可按揭購香港商業(yè)地產(chǎn)

　　投資者只要能提供入職證明，最高可在香港獲得物業(yè)總價50%的貸款。即持500萬港元可購買1000萬港元左右的物業(yè)，利率約為3%之內(nèi)。交易成本為：8.5%的印花稅，1%的經(jīng)紀費和0.5%左右的律師費用。

　　●看清租約再投資

　　張焯賢提醒，要仔細研究租金情況。他舉例，一間物業(yè)租金為2000港元/平方米/月，但租約說明提供給租客6個月的免租期，如果按兩年租期計算，則租金僅2000港元/平方米/月的3/4左右，即1500港元/平方米/月。(記者林琳)